{"id":37851,"date":"2026-11-05T18:20:42","date_gmt":"2026-11-05T21:20:42","guid":{"rendered":"https:\/\/radiobitacora.com.ar\/web\/?p=37851"},"modified":"2026-11-05T18:20:42","modified_gmt":"2026-11-05T21:20:42","slug":"se-termino-el-boom-de-los-countries-los-costos-que-hacen-repensar-la-vida-fuera-de-la-ciudad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radiobitacora.com.ar\/web\/2026\/11\/05\/se-termino-el-boom-de-los-countries-los-costos-que-hacen-repensar-la-vida-fuera-de-la-ciudad\/","title":{"rendered":"\u00bfSe termin\u00f3 el boom de los countries?: los costos que hacen repensar la vida fuera de la Ciudad"},"content":{"rendered":"
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La vida en los barrios privados<\/a>, que durante la pandemia se convirti\u00f3 en una de las alternativas residenciales m\u00e1s buscadas, enfrenta una nueva realidad econ\u00f3mica. El costo de edificar, las expensas, los impuestos y los gastos cotidianos obligan a revisar decisiones que muchas familias tomaron cuando el teletrabajo y la b\u00fasqueda de espacios verdes impulsaron una tercera ola de mudanzas hacia las afueras. La pregunta vuelve a instalarse en el mercado inmobiliario<\/a>: \u00bfla gente est\u00e1 regresando a la Ciudad?<\/p>\n<\/article>\n

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Hoy, construir una casa en un barrio privado exige un presupuesto que parte de los u$s2.200 por m2, seg\u00fan las prestaciones, la mano de obra y las terminaciones elegidas. A ese desembolso inicial se suma el costo de sostener una propiedad de grandes dimensiones, con jard\u00edn, pileta, servicios y expensas que pueden representar una carga mensual considerable<\/a>. Frente a ese escenario, las viviendas usadas ganan atractivo: en algunos casos, comprarlas y actualizarlas resulta m\u00e1s conveniente que comenzar una obra desde cero.<\/p>\n<\/article>\n

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La pandemia aceler\u00f3 una transformaci\u00f3n residencial que ya exist\u00eda, pero que tom\u00f3 una dimensi\u00f3n excepcional durante aquellos a\u00f1os. Mat\u00edas Araujo<\/strong>, investigador de la Fundaci\u00f3n Tejido Urbano, ubic\u00f3 este proceso dentro de una expansi\u00f3n metropolitana que tuvo otros antecedentes: las mudanzas hacia urbanizaciones cerradas durante los 90\u00b4 y luego tras la crisis de 2001. Sin embargo, advirti\u00f3 que todav\u00eda “no existen datos suficientes para afirmar que se produjo un regreso masivo de familias a CABA”.<\/p>\n<\/article>\n

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La presencialidad recuper\u00f3 peso, los traslados volvieron a ocupar un lugar central y los hogares deben recalcular el costo de vivir lejos de sus actividades cotidianas.<\/p>\n<\/article>\n

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El costo de sostener una vida fuera de la Ciudad<\/h2>\n

No todos quieren dejar los countries, algunos buscan reducir gastos o mudarse a propiedades m\u00e1s funcionales. Tambi\u00e9n aparece una alternativa intermedia: conservar la casa en las afueras para los fines de semana y recuperar un departamento en CABA para los d\u00edas laborales.<\/p>\n<\/article>\n

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Gustavo Iglesias<\/strong>, de Iglesias Real Estate, describi\u00f3 ese comportamiento entre algunos matrimonios cuyos hijos ya dejaron el hogar familiar: “Hay parejas que optan por tener un pie en CABA y estar en el country de viernes a lunes inclusive. De esa manera acortan la semana laboral”. La vuelta a la presencialidad tambi\u00e9n modific\u00f3 los horarios de traslado: algunos propietarios eligen salir antes o despu\u00e9s de las horas pico para evitar parte de la congesti\u00f3n de rutas claves como Panamericana (ramal a Tigre, Escobar o Pilar), Acceso Oeste y la Autopista Buenos Aires-La Plata, entre otras.<\/p>\n

La conectividad es uno de los factores que m\u00e1s incide en la elecci\u00f3n. Para quienes viven en City Bell, por ejemplo, los principales destinos laborales son la Ciudad de Buenos Aires y el centro de La Plata. Josefina Ortale<\/strong>, socia gerente de Door Inmobiliaria, advirti\u00f3 que los viajes de ida y vuelta pueden sumar entre una hora y media y tres horas a la jornada, seg\u00fan el destino, el horario y el medio de transporte.<\/p>\n

“El tiempo de viaje incide directamente en la calidad de vida. La cercan\u00eda a rutas, autopistas y avenidas volvi\u00f3 a ser fundamental para quienes deben trasladarse todos los d\u00edas”, explic\u00f3 la licenciada. En esa zona, las obras de conectividad tambi\u00e9n forman parte de las expectativas del mercado: el nuevo acceso de City Bell, previsto por AUBASA, conectar\u00e1 la Autopista Buenos Aires-La Plata con el Camino Centenario mediante un trazado de 2,1 kil\u00f3metros y beneficiar\u00e1 a m\u00e1s de 36.000 usuarios diarios.<\/p>\n

Araujo destac\u00f3 la dependencia del autom\u00f3vil: el 93% de las unidades publicadas en Nordelta tiene cochera, frente al 35% de Palermo, donde la cercan\u00eda a servicios y transporte facilita los traslados.<\/p>\n

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\"Una<\/div>\n
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Una casa con salida al agua en Nordelta, la Ciudad Pueblo ubicada en Tigre siempre capta inter\u00e9s para la compraventa<\/p>\n<\/div>\n

Iglesias Real Estate<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

Sostuvo: “Una familia puede disponer de mayor superficie, espacios verdes y seguridad, pero tambi\u00e9n enfrentar mayores tiempos de viaje, gastos de transporte y una dependencia del autom\u00f3vil que termina condicionando sus decisiones”.<\/p>\n

Las prioridades tambi\u00e9n dependen de la composici\u00f3n familiar: mientras quienes tienen hijos valoran colegios y actividades cercanas, las parejas sin hijos y los hogares unipersonales priorizan la proximidad al trabajo y los espacios de sociabilidad.<\/p>\n

Cu\u00e1nto cuesta sostener una casa<\/h2>\n

En los barrios privados, expensas, impuestos, servicios y mantenimiento elevan el gasto mensual. Jardines y piletas exigen cuidados permanentes, incluso cuando la casa permanece desocupada.<\/p>\n

En Grand Bell, uno de los barrios cerrados de City Bell, las expensas se ubican aproximadamente entre $700.000 y $800.000 por mes. A ese importe deben sumarse los gastos particulares de cada vivienda, como el mantenimiento del jard\u00edn, la pileta, los seguros, los servicios y las reparaciones.<\/p>\n

“El comprador eval\u00faa tanto el precio de adquisici\u00f3n como el gasto mensual que tendr\u00e1 que afrontar. Una propiedad puede resultar atractiva por sus caracter\u00edsticas, pero perder competitividad si sostenerla exige un presupuesto demasiado elevado”, explic\u00f3 Ortale.<\/p>\n

Iglesias aport\u00f3 otra referencia para el corredor norte. Entre expensas, ARBA y ABL, el gasto puede ubicarse entre u$s1.000 y u$s1.500 mensuales en promedio, con picos de u$s2.500 para casas y lotes de grandes dimensiones, un segmento m\u00e1s reducido del mercado.<\/p>\n

La diferencia entre ambos ejemplos responde a las caracter\u00edsticas de cada urbanizaci\u00f3n y de las propiedades. La superficie, los servicios comunes, las prestaciones y las dimensiones del terreno determinan buena parte del presupuesto.<\/p>\n

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\"Construir<\/div>\n
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Construir en los barrios privados exige un gran esfuerzo econ\u00f3mico hoy, nada baja de u$s2.200 por m2, por eso avanza la compraventa de unidades usadas<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

Araujo tambi\u00e9n incorpor\u00f3 datos de su relevamiento de noviembre de 2026. En Nordelta, las expensas publicadas registraron una mediana de $7.000 mensuales por m2, frente a $5.568 en Palermo. Adem\u00e1s, al relacionar ese gasto con el alquiler, las expensas representaron una mediana del 32,9% del valor mensual en Nordelta, contra el 22,3% en el barrio porte\u00f1o.<\/p>\n

La diferencia no es menor. Una vivienda puede ofrecer m\u00e1s metros cuadrados, pileta, gimnasio, seguridad y espacios comunes, pero esas prestaciones tienen un costo que se mantiene durante todo el a\u00f1o.<\/p>\n

“Las expensas financian una estructura de servicios que incluye seguridad, mantenimiento de espacios comunes, infraestructura, jardines y equipamientos recreativos. Son gastos que deben afrontarse incluso cuando la vivienda permanece desocupada”, coment\u00f3 Araujo.<\/p>\n

Tambi\u00e9n advirti\u00f3 que el costo de movilidad debe incorporarse a la cuenta. Combustible, seguros, peajes y mantenimiento de los veh\u00edculos forman parte del presupuesto de los hogares que dependen de dos autom\u00f3viles para organizar su vida cotidiana.<\/p>\n

Comprar usado antes que construir desde cero<\/h2>\n

El encarecimiento de la construcci\u00f3n modific\u00f3 las decisiones de inversi\u00f3n. Hoy, edificar en un country cuesta desde u$s2.200 por m2, a lo que se suman traslados de materiales y personal, seguros y requisitos administrativos.<\/p>\n

“Los precios de las propiedades usadas no acompa\u00f1aron el aumento de los costos de construcci\u00f3n. En muchos casos, el valor efectivamente pagado por la vivienda, descontando el terreno, no alcanza para cubrir el costo de construir una superficie equivalente. Por eso, hoy puede resultar m\u00e1s conveniente comprar una propiedad ya construida que afrontar su costo de reposici\u00f3n”, plante\u00f3 Ortale.<\/p>\n

Iglesias coincidi\u00f3 y apunt\u00f3 a la diferencia entre los valores de venta y el costo de reposici\u00f3n: “El mercado cay\u00f3 en un error al mantener los precios de los inmuebles en d\u00f3lares mientras los costos de construcci\u00f3n sub\u00edan por el \u00edndice CAC. Ese es otro factor que impulsa la compra de casas usadas, cuyos valores en d\u00f3lares se mantienen desde hace tiempo”.<\/p>\n

Adem\u00e1s, anticip\u00f3 una posible suba: “Cuando se terminen los valores en d\u00f3lares que hoy resultan atractivos, los precios subir\u00e1n y se acomodar\u00e1n a lo que cuesta construir una casa”.<\/p>\n

En los countries, las oportunidades aparecen en viviendas de m\u00e1s de 15 a\u00f1os, que pueden venderse a valor de lote m\u00e1s una estimaci\u00f3n de la construcci\u00f3n a la mitad o menos del costo de una obra nueva. Iglesias explic\u00f3 que muchos compradores buscan cocinas, ba\u00f1os, revestimientos y aberturas actualizados, por lo que aceptan casas que requieren reformas a cambio de un precio inferior al de una propiedad a estrenar o de menos de 10 a\u00f1os.<\/p>\n

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\"Propiedad<\/div>\n
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Propiedad en el barrio La Victoria dentro de \u00c1rea 60 en el partido de La Plata<\/p>\n<\/div>\n

Door Inmobiliaria<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

Ortale tambi\u00e9n identific\u00f3 oportunidades en viviendas con estructura sana y buena distribuci\u00f3n. Renovar cocina, ba\u00f1os y terminaciones puede costar menos que construir desde cero. Adem\u00e1s, destac\u00f3 una nueva modalidad de negociaci\u00f3n: “Notamos que cada vez m\u00e1s vendedores se avienen a financiar parte del precio ofrecido, en d\u00f3lares y con hipoteca en primer grado a su favor, por un plazo corto a convenir entre las partes”.<\/p>\n

Qu\u00e9 buscan hoy las familias y qu\u00e9 puede pasar con el mercado<\/h2>\n

Los barrios privados conservan atractivo por su seguridad, espacios verdes e infraestructura deportiva. En City Bell, Ortale observ\u00f3 mayor demanda de departamentos en edificios y condominios peque\u00f1os, cerca del centro comercial y los servicios. Ofrecen espacios exteriores y un mantenimiento m\u00e1s sencillo que una casa grande.<\/p>\n

El cambio tambi\u00e9n impacta en el uso del suelo: lotes antes ocupados por una vivienda familiar reciben desarrollos con varias unidades, lo que exige m\u00e1s infraestructura de agua, saneamiento, energ\u00eda, desag\u00fces y estacionamiento.<\/p>\n

En la zona norte, Iglesias ubic\u00f3 la mayor demanda entre CABA y Tigre. Escobar y Pilar ofrecen oportunidades para quienes aceptan mayores distancias. En Nordelta, el atractivo est\u00e1 en las casas usadas, cuyos valores todav\u00eda no reflejan el costo actual de reposici\u00f3n.<\/p>\n

Araujo aport\u00f3 datos sobre la diversificaci\u00f3n residencial. Tejido Urbano identific\u00f3 767 pol\u00edgonos de urbanizaciones cerradas en la Regi\u00f3n Metropolitana de Buenos Aires y zonas contiguas, con unos 170.000 hogares. Entre 20.500 y 26.500 ser\u00edan inquilinos.<\/p>\n

Nordelta es un caso destacado: seg\u00fan el Censo 2022, registraba 6.971 hogares, de los cuales 1.911 eran inquilinos, el 27,5%. La oferta de departamentos y alquileres permanentes ampli\u00f3 las alternativas para quienes buscan vivir all\u00ed sin comprar una casa.<\/p>\n

El relevamiento de noviembre de 2026 mostr\u00f3 que en Nordelta predominan los departamentos de tres ambientes, con una superficie mediana de 100 m2. En Palermo, la oferta se concentra en dos ambientes (38,5%) y monoambientes (26,7%). La superficie mediana general es de 81 m2 en Nordelta y 52 m2 en el barrio porte\u00f1o.<\/p>\n

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\"Casa<\/div>\n
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Casa de arquitectura contempor\u00e1nea en Nordelta, con fachada de l\u00edneas geom\u00e9tricas, vol\u00famenes superpuestos, revestimientos en tonos oscuros y grandes pa\u00f1os vidriados. El dise\u00f1o combina hormig\u00f3n, madera y carpinter\u00edas de aluminio, con una integraci\u00f3n visual entre los espacios interiores, el jard\u00edn y la piscina<\/p>\n<\/div>\n

Iglesias Real Estate<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

Tambi\u00e9n difiere la moneda de publicaci\u00f3n: el 94% de los alquileres de Nordelta est\u00e1 expresado en d\u00f3lares. En Palermo, el 53% se publica en pesos y el 46% en d\u00f3lares.<\/p>\n

Los precios tambi\u00e9n cambiaron: entre 2017 y 2019, alquilar en Nordelta costaba entre 15% y 25% menos que en Palermo, pero en 2021 lleg\u00f3 a ser un 35% m\u00e1s caro. Desde 2022 comenz\u00f3 una convergencia. En noviembre de 2026, el m2 se ubic\u00f3 en u$s14,12 en Nordelta y u$s15,33 en Palermo, aunque el alquiler mensual mediano fue de u$s1.200 y u$s828, respectivamente, por la mayor superficie de las unidades suburbanas.<\/p>\n

La decisi\u00f3n residencial depende cada vez m\u00e1s de los costos y la cercan\u00eda al trabajo. “Una eventual salida de un barrio cerrado puede adoptar distintas formas. Algunas familias pueden regresar a CABA, mientras que otras reducen superficie, pasan de una casa a un departamento o buscan una localizaci\u00f3n diferente dentro del mismo corredor”, concluy\u00f3 Araujo.<\/p>\n<\/article>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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